2022年的楼市主基调,残酷的债务转移!

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前两天看了些楼市政策方面的统计数据发现,自2022年1月起截止2022年1月27号全国已经有30多个城市出台了新的公积金政策。

这次出台公积金新政的城市数量不少,但却有一个共同点,那就是政策调整的方向出奇的一致。

不是降低二套首付,就是上调公积金贷款额度,不然就是只认贷不认房,要么就是用公积金可以充当首付款等等。

总结下就是让能用公积金的人群,把公积金的使用范围继续扩大,使用难度继续降低。

说实话,这次楼市公积金政策开始密集出现基本可以证明一件事情。

那就是部分城市的楼市去化难的问题并没有因为去年年底的信贷放松而解决,

但凡去化没问题,官方谁会“贱兮兮”的给你主动降低公积金门使用的门槛?


1

能主动给你把公积金的门槛降低和使用范围加大,说白了就是让定向人群继续采用负债的方式来去化掉积压的新房库存,从而达到缓解DF财政压力较大的问题。

你用公积金买房把房贷背起来的同时降低了新房库存,而房企因此资金链得到缓解从而在下一轮土拍时才能拿出钱在土地市场拿地,最终地方上的土地财政憋了半天的那口气才能喘匀了。

去化新房不过是个曲线救国的中间环节,个体背债,财政降压,这才是公积金新政的本质。

说穿了就是债务转移。


2月2号克而瑞发布了一份土拍统计报告,全国重点监测城市1月份平均土地流拍率上升到21%,全国300城的统计数据则显示1月份总成交建筑面积5478万平米,环比2021年12月下跌9成,同比去年同期下跌接近7成。

土地成交量下跌本来也没多大事,但价格和也同时下跌就不太和谐了。

还是同一组数据,1月份土地成交金额下降到了1133亿,同比下降75%,平均楼面价2069元/平米,环比降幅15%。

我仔细看了下这份数据报告,基本上流拍和地价降低大部分都发生在了三四线城市,并且还是住宅用地占据绝大多数。

而这又恰好和这次30多个发布公积金门槛降低政策的城市形成了大部分的覆盖重叠。

你要说是这碰巧,我实在不信。


2

为什么偏偏是公积金政策放宽?

1月中旬中央财经大学的韩复龄教授在微博上发了组数据,说是2022年刚开年四大行就起诉了20万的断供业主。

这20万里我不知道多少人是投资的,也不清楚多少是刚需,但有一点可以确定,那就是楼市和经济貌似都不怎么样。

经济大环境不怎么样导致刚需断供,具体表现为是个体收入降低或者停止增长,但在物价上涨和家庭开支加大后,导致无法继续还贷,于是断供发生。

楼市前景不怎么样导致投资的断供,这就更好解释了,房价涨幅达不到逾期,继续背负贷款只能是给银行做贡献,卖又卖掉,不如干脆拉到不还了。

这两拨人有一个共同特点,就是基本都是走的利率较高商贷。

而这两拨人群在商贷首付无法明显降低的情况下,现在很难继续挖掘背债潜力了。

银行能给降低LPR的加点就算是个开了天恩了,你还想降低首付?

所以可以说这次多达30多个城市调整公积金新政的操作算是要再精准挖掘一波优质负债群体。

这群有公积金的人群,基本上抗风险能力好,收入稳定,加上可以使用公积金的3.25%超低利率几乎不怕断供,简直是再合适不过的优质负债人群了。

在其他刺激楼市的政策例如降低商贷首付,降低二套限购等政策迫于“房住不炒”的高压线无法出台的背景下,公积金政策的放松是唯一现行的可以出台,并且不怕被“政策一日游”的操作。

这波定向债务转移这就开始了。


3

通过增加个体债务来减轻DF财政压力本质上就是把问题向后拖的办法。

问题是这次可以用公积金缓解,但是下次呢?

1月份发改委在提到要促进春节消费旺季时讲到,要促进住房健康消费发展,商品房也是商品当然可以促进一下,但是这玩意有个特点就是属于超大额和透支型的消费。

当首付把你当下的钱用完,房贷再把你未来的钱消耗的七七八八的时候,还有多少钱去消费其他商品和服务?

而其他商品和服务无法被充分消费时,所谓的内需又怎么起来?

内需转不动,那就只能有一个结果,大部分人都会明显感觉到钱越来越不好赚。

到那时楼市就又成了一个死结,购买力再次跟不上怎么办?

把商贷的首付降低?把杠杆全方位拉起来,再来一次涨价去库存?

按照之前央行统计的我国城镇居民负债率里房贷已经占据了7成的数据来看,怕是再降低杠杆也只是临泽而渔了。

“9菜”的根子不能往断里挖啊。


4

从这次这些城市降低公积金使用门槛的操作就能明显的看出来,楼市走到今天这个十字路口,还是摆脱不了政策性市场的老毛病。

一切全靠政策推动,热了打压,冷了扶持。

2020年因为疫情后央行的货币政策放松加上地方上土地市场的绿灯,楼市火了一阵子。

2021年因为央行货币政策收紧加上地方楼市因为之前过热而出台的打压政策,楼市又凉了一阵子。

从2021年11月到现在貌似一个新的循环再次开启,扶持的政策又开始冒头了。

为什么要一直靠政策?因为根本停不下来。

经过过去十几年非理性上涨的楼市,已经不允许有一次来此市场的自我修整,比如让一些本来就无力支撑当地房价的城市大幅度下跌,彻底出清泡沫,夯实价格,反而可以换取未来一个健康理性发展的楼市。

但问题就出在代价上,出清的泡沫的代价实在太大。

出清泡沫必然是个漫长且痛苦的过程,在这个过程中财政怎么办?基建怎么办?一些天龙人的工资怎么办?银行大量依附于土地和房产的抵押物价值怎么办?

这些问题我找不到答案。

现在的楼市就像一只不能落地的鸟,必须一直飞,飞的低时会恰好来一阵风把鸟儿吹的高一些,而飞的高时候又会打雷闪电,让鸟儿自己降低一下飞行高度。

总之鸟必须飞天上,而且必须在一个设定的高度里飞行,落地是绝对不允许的。


短短一个多月里公积金政策这么密集的发布,表面上看是楼市问题,背后其实还是一些DF的财政和税收问题。

让一些还有能力上车的人赶紧上车,至于车能开到哪现在已经不重要了,先把这波车票钱赚到手了再说。

今天吃饱就好,明天的事情明天再说。

但是对楼市的政策性刺激,就像止痛针,开始那两针效果强劲药到病除,而随着针数的增加,耐药性也会同步上升。

针数越来越多,效果越来越差,而一直依赖止痛针的“病人”也会因为长期止使用痛针带来短暂的舒适而选择不去根治病症本身,身体变的越来越脆弱几乎是无法避免的。

也许大家都秉承着,船到桥头自然直的想法,至于船能不能顺利到达桥头好像没见人怎么担心过和担心过。


5

最后想对有些看到这些政策动心的人说一句算是忠告的话吧,那就是任何所谓的“福利”都是有代价的。

你也许看上了一些地方锦上添花的一点楼市政策,而这些地方却只是盯着你雪中送炭的六个钱包。

就这样。

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2022-04-29  分类:房地产志  浏览:71次