楼市正在用汽油灭火

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前几天我看了一篇文章,恍惚间我以为楼市回到了2015年那个大救市的前夕。

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4月3号,中国房地产报的微信公众号更新了名为《主动作为者,上!不作为者,下!》的文章,不夸张的说,这是我见过官媒对于楼市现状描述的文章中,措辞最严肃,心情最急迫的一篇。

文章在发出后不到一天时间里被删除了,现在原文已经看不到,微博上有人保存了原文截图。

不想看原文的也没关系,直接看我做的原文观点提炼总结。


这篇文章在发出后,因为内容过于“惊悚”很多人怀疑中国房地产是不是自媒体的性质,毕竟官媒这样的操作实在是没见过。

关于中国房地产报的性质,我在天眼查和百度百科都看了看,的确是隶属于住建部下面的中国建设报社主办,也就是说,官方身份是确定的。

当然网上还有一种说法,说中国房地产报已经商业化运营,不能代表官方的意思,OK咱们姑且就当是商业化媒体鼓吹救市的一篇鸡血文,但这里面的措辞,是不是太大胆了点?

谁上谁下和问责改行这种话也说的出来?这话是商业媒体能说的?就是自媒体蹭流量我也没见过用词这么彪悍的。

退一万步讲,就算这文章是鼓吹性质,但看看现实楼市最近的动作吧,甘肃省会兰州刚刚取消了限购并且把二套首付降低到了20%,加上前面的郑州,哈尔滨,福州,衢州,等等,这些地方上刺激楼市的行为,是不是可以理解为一种先知先觉?

怎么就那么巧的一股脑一个挨着一个开始放松?还是地方已经察觉到了起风了?怎么这会就不怕政策被打回了?

前阵子《经济日报》接连发了《郑州:调整房贷政策 保障合理需求》、《哈尔滨:解除区域限售 消费趋于理性》、《大起大落不是稳》三篇文章,是不是也是一种遥相呼应的配合呢?


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网上一直有句调侃刺激楼市政策的话,叫做“我再吸一口”,意思就是依赖房地产拉动经济增长的瘾总是戒不掉,不管前面打压的再严重,只要地方债务压力上升和宏观经济增长疲软后,马上就会搬出来再用。

从2021年的房企融资和房贷额度的收紧,到二手房指导价和房贷利率的上涨,再到土拍规则的门槛上调,楼市的打压政策是一个接着一个,气势上的确有点想一改依赖房地产的样子,但是最后发现,还是打不动了。

随着打压的持续,房企的雷声不断的炸出庞大的债务隐患,烂尾停工的项目快速增加,给地方财税续命的土拍市场上,民营房企们开始缩手缩脚,只剩下靠国企央企还有城投公司撑场面,还没进场的人群也出奇一致的选择持币观望,导致市场销量持续恶化,整个市场的反应已经超出了当初调控楼市所能预想到的结果。

楼市出现了严重的戒断反应。

如果说接下来,楼市的政策面上真的按照这篇文章里那些“惊悚”建议走的话,那就是真的是要掘地三尺,把购买力挖掘干净了。

挖掘完了怎么办?难道细水长流这道理都不懂吗?

不是不懂得细水长流,是实在是有些等不起了。

整个第一季度土拍金额和规模都在下降,1-3月TOP100房企总拿地金额才2271亿,规模同比去年爆降59.3%,

3个月的时间里,曾经的百强房企有七成几乎没拿地,而能完成拿地并且金额排名靠前的,全部是国企央企背景的房企。

华润、中海、招商、保利等等央企占据了第一季度土拍市场的绝对主力。

央企国企背景的房企拿地本身没问题,毕竟他们也有自己开发房产的需求,但如果回顾下楼市历史就会发现,更多时候他们的拍地行为,还带有一种烘托市场气氛的使命。

用我之前文章的话说,国企央企更多的时候是扮演着所谓的气氛组的角色。

气氛组进场是为了暖场,让大家嗨起来,但是总是一群气氛组跟那独舞,别人不进场那就很尴尬。

国企央企背景的房企毕竟不占据市场的大多数,还得靠民营房企,民营房企不进场怎么搞的下去?

但现在的问题是,民营房企他真的没钱进场跳舞。

2022年第一季度房企的境内外融资累积达到1733亿,同比大幅下降43%,降低的幅度比2021年的同期再次扩大了20个百分点,就是在这样融资下滑的环境下,整个境内一共发行了123笔债券融资,其中116笔的房企性质全是国企央企,其占比达到94%。

到底是亲儿子,有信用背书借起钱来是既方便又便宜。

这样情况下,民营房企哪来的资金去大肆拍地?而如果主力民营房企不去拿地的话,土地财政靠国企央企的房企是无法支撑起来的。

现在的情况就成了DF财政和财税压力等着房企拍地来缓解,房企中的大多数民营房企又等不来融资,所以又得靠购房群体背负贷款来买房解决,每一个环节都在找下一个环节去承接债务。


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那问题来了,最后的购房者是否有能力撑起来这么大的债务量?是否能接盘成功?

我查了下数据,早在棚改前的2012年的居民整体杠杆率还只有33.8%,到2021年已经上升到72.2%,而居民债务收入比也从2013年的68.7%上升到2021年的124.4%。

与之同时上升的还有土地出让金,根据Wind统计,地方上的土地出让收入从1998年的507亿元,一路飙涨至2020年的8.4万亿元,增长了165倍。

上升速度不能说不快。

这么钱怎么来的?转移,这边收入增加,那边债务上涨,这就是转移的过程。

根据上面的数据可以看出来,当前的购买力如果不给予相当一段时间的恢复,接盘的能力实在是拉不起来多少。

拉不起来怎么办?简单,把货币塞到房企和个体的手里。

就像中国房地产报文章里提到的观点之一,降准降息这样的货币信号要及时释放,要增加住房贷款额度,要增加对房地产市场有利的金融支持力度一样,一切到头来还是用货币解决债务问题。

房企钱,让房企继续盖,给个体钱,让个体继续买。

用更多的货币把债务问题进行转移,等于是用更大的代价把问题推后。

更多的货币释放出来代表着更多的债务产生,这就好像一个建筑已经着火了,本来是该洒水灭火,但是现在却浇上了汽油,这样做的结果就是火势越来越大,直到彻底失去救火的最佳时机。


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楼市也许走到了属于自己的明斯基时刻。

所谓的明斯基时刻,就是长期经济稳定时期会因为某种惯性导致盲目的投资增加,债务上涨,杠杆率上升,而最终因为投资者所获得的收益开始无法覆盖杠杆所产生的利息和债务而进入崩溃的临界点。

当投资者的资产所产生的收益回报再也无法支撑起长期投资所产生的债务时,投机资产的个人和组织就会开始收回放出的贷款,从而引发资产价格的的彻底崩溃。

国外评级机构对国内房企评级的下调,国内金融机构在政策放开后依然不愿意放款给房企,持币观望的人群还是在静静等待。

无论是个体还是组织显然都意识到了明斯基时刻的影子已经开始出现。


那能不能阻止明斯基时刻的打来?

如果想阻止属于我们楼市明斯基时刻的来临,那就只能在两个地方下手。

第一,让资金继续流入楼市,让房企继续拿地,让购房人群可以用高杠杆继续进场买房,并且在一定程度上降低资金利率。

第二,让地方上放开政策的大门,取消限购限售等一切可能影响或者阻止资金进场速度的政策。

4月3号中国房地产报的文章中所倡导的建议,和最近几个省会还有三四线城市的放松政策,显然就是按照这两个方向来做的。

这样的目的只有一个,在保证房企继续拿地的同时,让更多的人可以进场用贷款托起市场预期,只有新进场的人保证房贷正常偿还,那么明斯基时刻就能被人为的延迟。

说白了,就是用更大的债务把当下的问题与风险不断的推后。


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但从前文列举的那些居民部门的杠杆率和居民债务收入比的数据来看,让还没进场的人背负起推迟楼市明斯基时刻到来的责任,真的有点强人所难。

2021年结婚人数为736万对,跌破了1986年以来的新低,只有2013年高峰的56.6%,年轻人连结婚和婚后生活的开支都无法负担,让这些人去承担一个玩了十几年的一个债务大雪球,这真的合适吗?

这些年轻人也许的确有点积蓄,可能还能再借点钱,总之努力努力还是可以进场上车的,但我还是想说,别掏干挖净,留点希望和种子吧。

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