楼市的弓弦,正在越绷越紧

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前几天更新的那篇《楼市,正在用汽油灭火》的文章,后台留言有300多条,最终我只放出了不到100条,不是因为别的,而是有些留言的内容比较劲爆,放出来怕是文章也得被删除了。

没办法,目前这个平台的高压线已经无处不在,稍不留神,就是删文甚至封号几天的下场。

所以今天来简单聊聊一个应该不会触碰高压线的内容,接力贷。


1

4月7号,广州的一些商业银行被爆出推出了接力贷产品,随后不到一天时间内,该信贷产品就被叫停。

先说下接力贷是个什么玩意。

所谓的接力贷就是指,借款人年龄或者偿还能力有限时,可以以借款人的亲属,比如父母,子女,配偶等人作为共同借款人或者担保人,向银行申请住房贷款

说白了,就是一个银行既想继续放房贷赚钱,但是又担心你的收入和年龄不够偿还而出现违约,所以给你个机会,让你把能捆绑的人全绑定到这个房贷产品里

有债大家一起还,绑的人多了,违约的几率也就下降了。

父母还不了有子女,贷贷相传了属于是

就像微博上网友说的,之前有人继承爹妈的遗产,现在是继承爹妈的贷款。

一个人需要什么,他就会去索取什么,这个道理放在城市上也一样适用。

广州为什么要推出接力贷,说到底还是因为楼市去化跟不上节奏。

从2月后楼市的暖风政策就吹了个不停,各种刺激楼市的措施也是力度一个比一个大,虽然广州作为一线城市碍于自己的身份,还是比较矜持,除了房贷利率降低了一些之外,并没出台其他刺激楼市的政策,但显然矜持不能实际解决问题,楼市去化变慢的现象已经成为广州躲不开的难题。

截止3月15号,广州全市新房住宅成交面积环比下降了52.6%,同比去年同期下降了53.8%,这种成交量的下降速度说腰斩也不算过分。

怎么办?继续刺激呗,在下降了地方商业银行的房贷利率,依然不能让潜在购买力大量进场后,接力贷这种“畸形”的金融产品就非常自然的应运而生了。

虽然这玩意只活了一天不到,但广州急迫的心情被这个一日游的房贷新政彰显的是淋漓尽致。

有些急眼了。


2

金融产品本质上是为了实体经济来服务的,更多的时候是充当着经济润滑剂的角色,而现在的接力贷,已经脱离了服务的本质,更多的是为银行创收,是为楼市解难,是为地方财政纾困。

唯独没有为个体着想。

当一个人在理性的思考后,认为自己目前的收入无法保证长期房贷的按时偿还时,就会做出暂时不买房的选择,因为他不想违约,这是在信用社会任何个体都不愿意承担的潜在风险。

而接力贷则是“引诱”的你上车,把违约的可能平摊到你申请的接力贷内其他成员头上,让大家把风险一起承担,最终完成银行赚取利息,而楼市加速去化的目的

本来楼市热度的上升,本质上应该是产业的繁荣与升级带动的个体收入的增加,从而自然而然产生的购房需求,这个时候房产自然有人买。

而当一个城市完成在产业上下足了功夫,在城市隐性福利上搞到位之后,人口也会源源不断的流入,这些人又会成为撑起这个城市未来楼市的根基。

但是很显然,目前的楼市已经不愿意用这个虽然健康,但是过程却显的过于漫长的正确方法来带动增长了,所以金融产品的创新成了唯一的“良药”。

虽然这药的副作用非常大,但是已经无所谓了。

因为楼市现在的要求只有一个,药效得来的快。

回顾过去的的楼市发展史,除了限购限售政策的放松之外,几乎每次拉动楼市增长都缺不了银行的“拱火”,而每一次拱火都是居民负债的一次上升。

当银行在金融产品上想尽办法“创新改良”为楼市硬拉购买力进场时,就注定了楼市本不该继续出现的泡沫会源源不断的涌现,而这种靠人造泡沫托起来的楼市,几乎是不可避免的会在未来发生一些局部的坍塌。

短视,极其的短视,成了楼市目前的症结。


3

接力贷的昙花一现算是把楼市的遮羞布扯了个一干二净,广州这个正儿八经的一线城市面对楼市都是这个德行,其他城市未来再出什么调控政策来刺激楼市,真就不奇怪了。

前几天看了第一季度完整的房地产数据,整个2022年第一季度全国土地出让金只要5629亿元,同比去年下降了57%

这接近60%的土地出让金降幅,就是未来一些城市继续刺激楼市的最好动力

和土地出让金数据一起公布的还有第一季度的新房价格涨幅和成交量的数据。

根据中指研究院的研报显示,第一季度中国百城新房价格累计上涨0.06%,达到了近7年以来的最低点

而百城商品房的成交面积也是同比下降了40.5%,达到了历史同期的较低位。

如果说土地出让金的下滑,是注定了未来刺激楼市的政策还得继续出现的话,那新房上涨价格的新低和成交量的大幅下滑,就必然会让刺激楼市政策的力度继续拉升。

因为当一个上涨动力和成交量都开始大幅下降的楼市,再想用调控政策召唤个体进场的话,不加大力度是不可能的。

一个预期已经不好的市场,个体只要不傻,几乎都会选择持币观望再等等看。

所以得了重病的楼市,只能用副作用很大的新政良药来治了,不是不想用其他办法,而是实在客观条件不允许。

就像下图一样。


碗的破碎几乎是无法避免,但是只要不打开柜门就可以推迟破碎时刻的来临。

所以现在楼市能做的,只能是用政策把柜门关住,至于能关到什么时候,那就是个玄学问题了

能不能既打开门又避免碗的破碎?

可以。

那就得像前文所说的,趁着关门这段时间把产业发展起来,把个体收入天花板拉上去,把居民债务杠杆降下来。

当这些都做到时,柜门打开后碗即使掉了下来,也不会落个粉身碎骨的下场,因为下面已经撑起了一张网。

但是这又回到了前面的问题,这需要时间,需要相当的时间,以现在楼市背负的既要为拉动经济增长出力,还要为地方财税解忧的“重担”来说,时间上压根不允许

不说经济增长,就一年几万亿的土地出让金,也不过是让地方上债务正常滚动而已。

这能等起吗?


4

大型房企正在被鼓励用并购贷款去吃掉资金链断裂的房企或者项目,从而在消灭暴雷隐患的同时继续做大做强,继而接着下场拿地。

个体也在被用接力贷这样的金融产品继续加大杠杆,然后推着进场,最终消化掉房企继续买地后盖起的商品房。

弓弦正在越拉越紧,但是好像从没有人注意到

这不是个好现象,真的不是。

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2022-04-29  分类:房地产志  浏览:63次