既要救楼市,还要拉内需,一个萝卜不能两头切

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始于今年2月底3月初的第一轮针对楼市的救市行动,基本宣告拉胯。


1这两天第一季度各地楼市的数据开始陆陆续续的出炉,不出意外,政策的宽松没有带来所谓的小阳春,一些地方的楼市该摆烂的还在原地摆烂,一点想爬起来挣扎一下的意思也没有。

比如郑州。

3月1号郑州发布了所谓的“郑18条”的救市政策,把限购放松+棚改货币化+限贷门槛降低+房贷利率下调等一套组合拳一股脑的全打了出去,当时我就发文说过,抛开限购放松不谈,把棚改货币化这个当年的楼市“大杀器”搬出来,就等同于告诉了市场,郑州楼市已经出了大问题了。

虽然一些媒体上还是说郑州楼市只是进入了小低谷,但这就好像战争里把核武器拿了出来,医院里把病人推进了ICU,然后告诉大家,战争局势可防可控,病人身体一切良好一样可笑。


既然是出了大问题的市场就别指望个体大规模进场接盘救火,真当经过这十来年楼市中房企+调控政策轮番捶打的购房群体,一点记性都没长进?

就好比现在郑州楼市里依然存在的首付分期一样,这玩意已经很难忽悠购房人群下手了,因为个体已经学会反向推理了。

你们要是把门槛设置的高,我还相信市场没问题,毕竟你敢把门槛抬高证明你好歹还有些底气,但你要是现在各种给我制造方便,给我增加杠杆好让我进场买房,那我就得怀疑下市场情况了。


怀疑一旦开始,楼市就得趴窝。

根据诸葛找房2022年3月数据统计,郑州主城区新房成交9752套,环比下跌37.8%,同比下跌37.1%,新房价格同比下降0.6个百分点,二手房价格同比下降0.8个百分点。

就这同比下跌的成交量和价格,还是在除了郑18条的政策刺激之外的分期首付依然存在,降价促销没有停止,房贷利率下降到最低4.9%的市场环境下产生的数据。

购买力已经对从政策的放松、到房企的让利、再到银行降低利率等一切“利好”措施产生免疫了。

郑州楼市目前的现状很好的说明靠政策硬拉市场的操作已经越来越没效果,但是楼市显然也没其他办法,用政策拉起来的楼市,只能继续用政策续命。

至于为什么搞了这么多所谓的放松政策,效果却看不到的原因也很简单,因为核心问题总是被视而不见,那就是居民的收入或者说可支配收入的问题。

个体手里没钱,你再怎么强加杠杆,再怎么放松进场的政策,都是无用功,现在比不了2015年,当时的居民部门杠杆率很低只有30%多,这种情况下大家还能壮着胆子上车,毕竟债务问题还不大。

但是从2015年后居民部门杠杆率已经逐步上升到今天的72.5%,上车买房不再是壮着胆子就能干的事情,而是需要思考一下,自己能不能承担起30年的债务问题。

思考就需要时间,而这个时间除了思考的个体自己愿意等之外,楼市这个市场内其他玩家都不愿意等。


房企不愿意,银行不愿意,地方上也不愿意。

房企等了就得暴雷,银行等了就得损失利润,地方上等了那就得面临财政吃紧。

所以你能看到,一切的政策最终的落脚点,都是千方百计的催促着个体赶紧动了买房的念头,因为整个市场就靠着这些负债率已经拉到了高位的个体支撑着。

2郑州这次对楼市的救市新政,目前来看效果是微乎其微的,可以说这一套救市组合拳是打在了棉花上。

不要说新政才出台一个月,时间太短还看不到什么起色之类的话,2020年后疫情刚结束,土拍市场就像炸了锅一样不停的蹦出新地王,随后新房开盘价格开始飙升,摇号买房随处可见,经营贷也很合时宜的积极进场配合打助攻,不到一个月时间,各地楼市就摆脱了疫情的阴霾,进场购房的热度直线飙升。


而2020年疫情后那一个月的楼市环境,也只不过就是给土地市场开了绿灯,给房企放宽了融资限制,外加一些经营贷“为虎作伥”的搞了点小动作,限购限贷这些大杀器政策,当时可一个也没出现。

怎么到了现在,不仅房企融资放宽了,土地市场绿灯也再次亮起,限购限贷+利率降低+棚改货币化这些曾经阻挡购买力进场的政策也全部打开,市场反倒还不买账了?

问题出在杠杆率上。

2020年疫情后,央行随即开启宽松的货币政策,杠杆率开始快速飙升,仅2020年一年宏观杠杆率就上升了23.6个百分点,达到2009年以来的最大涨幅,而这其中居民部门的杠杆率上升就贡献了三成半,大幅上涨了7.4个百分点,达到了72.5%。

2020年这次放水把杠杆率快速推上去后,就已经再次大幅度提前消耗了楼市里潜在的购买力,这会打开进场买房的政策口子,怕是也没多少潜在购买力让楼市用了。

购买力这玩意和种庄家一样,需要一个播种施肥成长的过程,你消耗了就得等它缓慢恢复过来,但显然缓慢恢复不能满足楼市目前迫切的转移债务需求,所以你能看到,从今年2月份开始,救市政策开始出台的速度越来越快,力度也越来越大。


哪怕这些政策会继续透支购买力也在所不惜。

问题是你总是寅吃卯粮,总是刷信用卡透支消费这日子还能过的下去?还能过的长久?

当然了以上这些不是郑州一个城市所面临的问题,郑州只不过是在这个大的宏观背景下,徒劳挣扎的一个缩影罢了,昆明、南昌、兰州、哈尔滨、秦皇岛、长春等等之前出台过救市政策的那些城市,大概率救市的结果都和郑州差不了多少。

既然大家都不愿意让购买力休养生息,那就得接受调控政策失灵的局面,靠这点救市政策就想在鱼池里继续钓鱼,那就且等着去吧。

34月26号也就是今天国wu院印发了《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》,扩大内需这个老生常谈的东西不出意外的又被抬了出来。

经济下行的时候扩大内需当然没问题,但是内需想扩大,就得把消费推起来,而消费行为的本身和个体的收入以及负债能力是息息相关的。

现在房地产这边把居民部门杠杆率已经推到了新高,你不能指望在这种居民部门的高杠杆率下,内需消费还能再有什么大爆发。

既要让个体继续进场购房拉动楼市上行,进而通过房企这个转化器解决地方债务问题,还要个体释放除购房之外的消费能力,这恐怕就很难实现了。

当投资拉动地方经济增长让大基建成为主角的时候,地方债就注定要成为地方上对土地财政无法摆脱过的命门,而这个命门一直靠的就是房地产来回血,个体是否能继续大量的消化源源不断建成的商品房,成了房地产能否为其持续回血的底气所在。


现在大基建拉动感觉有些乏力了,内需消费拉动也得并行搞起来,但是别忘了,基建这边已经间接通过了房地产这个转化器消耗了大量的个体购买力,现在内需又要购买力顶上去,就属于强人所难了。

纵然刀法再好,一个萝卜它也不能两头切。

在这种既要又要还要的背景下,楼市接下来的救市,即使政策力度再大一些,大概率也只会是雷声大雨点小。

当然其他消费大概率也是如此。

个体就剩那么一点负债空间,实在不够分了。

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