富了方丈,跑了和尚

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刚理完头发没几天,晚上心血来潮,突然又想着去剪个寸头。原本以为我剪个寸头会是痞帅,可我直接成了悍匪.....

写文章的感觉好像随头发一并被剃掉了,码字磕磕绊绊地,努力写完,感觉这东西没法等,就像不能等到生活不再艰难了,才决定开始快乐。


NO. 1|壹

之前写到房企财报大洗澡,有读者问,究竟是怎么个洗法。

简单来说,就是把未来期间的费用挪到本年来确认。举个例子,有一家房企,第一年实际亏损5亿元,第二年预计亏损3亿元,即两年预计总亏损8亿元.

大洗澡可以这么操作:在财报上,将第一年实际亏损做到11亿元,一次性出清,且财报上的亏损,比实际和预计亏损多3亿元(11-8),然后将第二年预计盈利调整为3亿元。

泰禾集团说自个盈利了,其实就是这么操作的;几年前,恒大高喊第三年要达到888亿元利润,也是这么玩的。

实际上,就是做一道数学分配题,让第一年度多亏一点,第二年还能转为利润。这个等式怎么变化,就看管理层预留的盈利空间的大小,洗大澡就这么玩的。

管理层更换,或公司本期已经亏损,这种情况下很适合进行大洗澡,所以说今年许多房企干脆洗个大澡,将过去的亏损,都放到这次的财报中,通过大洗澡将财务风险一次性引爆出清,将各类坏账一并计提,一次亏个够。一来达成洗净财报的目的,二来为未来盈利腾出空间

房企可用来洗大澡的,不仅仅是应收账款,实际上更多的时候,大洗澡是通过固定资产、存货、长期股权投资等实现的。前几天的文章写过财务造假的十大特征:出淤泥,尔不染?

大洗澡,属利润操纵的一种,往巨额亏损的方向操纵,把可能在以后期间发生的损失提前确认。具体表现,是当期的净资产收益率大幅度下跌,往后再出现大幅反弹的迹象。

有些房企平时将亏损藏得严严实实,虚增利润,装模装样地发放股利,目的就是要符合增发条件,再融资圈钱。但是亏损终究藏不住,所以就集中在这个市场下行的年度释放,一次亏个够。洗完后,又可以开始隐藏亏损虚增利润的循环。

是不是很眼熟,有很多房企可以直接对号入座吧?房企这么骚操作,咋办?

数学里有个美好的词叫求和,也有个遗憾的词叫无解。


NO. 2|贰

恒大在1月底总结了十余种复工复产的”保交楼“模式,我详细看了看。

比较常见的,有:将项目股权转让给施工方或合作方,如将多个项目转让给五矿信托和光大信托。

政府平台代管代建代售,如福建漳州,恒大与当地政府平台公司签订协议,并移交相关章印和资料。新平台以自身名义负责项目经营、销售、交楼工作;销售定价、重大资产处置等事项,由双方共同审批;恒大按市场价支付代管费用。

公开招商,将项目已建成的可售资产和未开发建设的资产打包,过户给第三方,第三方以承接资产方式,独立运作,完成恒大项目”保交楼“任务,如邵阳市。

将项目资产抵押并转让至政府平台公司,如广东、重庆、四川等地,恒大向地方城投公司转让当地项目未售房源、车位、商办产品的方式,获取复工复产所需要的资金。

通过后续待售楼栋来解决启动资金和新增工程款,如辽宁铁岭,恒大项目公司与主要施工单位、当地政府共同签署一份货值绑定协议,在当地政府的监管下,施工单位先垫资,让项目未售楼栋竣工。

取得金融机构支持盘活项目,重庆潼南恒大项目、当地政府、金融机构、施工单位签订四方协议:

按揭放款和销售收入、新增融资全部进入政府监管账户,优先用于保交楼,有盈余的话,先解决金融机构新增贷款的还本付息,如果还能有剩余,再由项目、施工单位、金融机构三方分成;


金融机构发放满足条件的按揭款、同意旧债展期、同意恒大项目预售已抵押房源、新增开发贷等。

据悉,以上这几类已推行的模式,广东省委工作组比较认可。

恒大地处比较偏远的项目(占比高)、可售货值少的项目,以上几类主要模式比较难以推行。

有人表示心疼许家印,一个亿万富翁轮得到你来心疼?咱表示很不能理解。看看恒大这个大窟,员工和业主受害者已经够多、够惨了,灭霸去了都凑不齐手指打响指

自古多情出人命,不信你问西门庆。问许家印也行。


NO. 3|叁

今天,SOHO中国公告称,将以7折价格销售3.2万㎡位于北京和上海的优质房源。

这3.2万㎡,覆盖了银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目,涵盖办公、商业和公寓各类业态,全部位于城市核心地段。

为鼓励销售人员卖房,SOHO中国将佣金比例提高到4%,首批放售房源要求全款支付,收入将全部用于降负债,不会用于股票分红。

此前,SOHO中国曾打算卖身给黑石,谈判持续将近一年时间,后来被监管叫停。

SOHO这次小批量、散装将部分资产出售,让人心生疑虑:会不会是在给后续的动作做铺垫和试探?像蚂蚁搬家一样,每次散装、小批量出售资产,不久后就......

两会期间,全国人大代表、上海市人民政府参事陈晶莹,有个建议提得特别好:

富豪以避税及将资产转移国外为目的而移民,建议征收“弃籍税”,尤其打击通过“移民+离岸信托”逃税行为


并提了5个完善征管的建议:

退籍时,所有财产视为以公允价出售,包括房产、股票/权、债券、汽车等等,产生的收益要交纳个税

对以避税为目的的移民,如果在退籍前一定时期内与中国有实质经济联系,则在未来十年仍被视为国内税收居民

完善个税纳税申报制度,做好税源登记等,加强对个人弃籍的税收征管力度;

完善多部门法律规定,加强部门协作,及时、完整获取企业和个人资本和财产信息,为税务核实、稽査等扫除障碍;

通过CRS加强国际税收征管合作和情报交换,充分获取我国居民海外金融账户数据和其他涉税信息,尤其需要打击“移民+离岸信托”进行的逃税行为

看看那些富豪们,过去十几年,为了逃税及所谓的“资产安全、资产配置”,采用“移民+离岸信托”的有多少,地产行业更是非常普遍,孙宏斌、吴亚军.....


割了韭菜,穷了寺庙,富了方丈,跑了和尚......

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