端起房地产这把夜壶

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今天周一,事多,忙到晚上九点才坐下来开始码字,想到哪写到哪。

NO. 1|

几天前,碧桂园获招商银行150亿并购融资的消息刷屏,美的置业获招商银行60亿地产并购专项融资额度。

这类融资的主要用途,是用于收购陷入困境房企的项目。

周六周末我理了理已落地的收并购融资案例,发现并购专项融资落地,用途并不尽如人意,出险的房企真正获益的并不多:收购的对象多为合作开发项目,并没有惠及第三方房企;交易的项目存在有其他股东协议到期退出的嫌疑(明股实债),其中以建发房产最为突出。

收并购专项融资并没有体现和发挥为困境房企项目纾困的作用,反而成为房企融资的新渠道。

美的置业这两个月收购的合作项目股权较多,这60亿元用到点上。碧桂园拿着这150亿元的专项融资款,会做啥?

重仓三四线及以下城市的碧桂园,撞上了市场下行期,即便平时的资金利用率极高,融资端正常,但销售端遇冷,压力也是极大的。

攻守态势已经改变,根据市场的变化及预期,不排除碧桂园在接下来会再度进行区域合并和调整,这是碧桂园擅长做的事。


看了一些碧桂园区域的项目财务数据,亏损严重的也有,后续如果碧桂园区域合并掉20-25个,我也不觉得奇怪。

一般来说,在区域合并前,集团会要求先完成优化指标,再进行区域合并。裁员之类的,各区域几十个指标是很普遍的,例如没项目的,一律裁掉。

西天取经不是打打杀杀,是人情世故。有人嫌弃你不好,然后各种找理由把你裁了,不看能力,拼关系,别委屈,别自我怀疑。毕竟,也总有人觉得你哪里都好。


NO. 2|贰有很多读者问,为什么闽系房企这轮爆得这么惨。

强扩张、高周转、高杠杆、赌性强、销售额注水是闽系房企的典型特征;“先拍地、后找钱”在2020年前,也是闽系房企的特色;权责不清晰、高阶经理人缺失、老板独权(掌控欲强、实质放权难)、现代化治理结构和家族特色(亲属裙带关系复杂)结合,也是闽系房企的特点。


2016-2017年,闽系房企在百强房企中占比达到22-25%,数据和排名看看就好,很多闽系房企老板对排名非常在意,很多是花钱买的榜单,为了打通融资渠道和降低融资成本。

闽系房企从早期开始,就已经非常善于利用民间资金,福建的企业主相互拆解资金也是传统。全国化布局后,借道金融领域,布局金融产业是常态。

拆解了一番阳光城和泰禾,远比其他区域的房企要复杂:担保贷款、信托融资、股权质押、再融资、地产基金、券商和基金子公司(证券)、资产管理、银行、保险等金融通道业务,阳光城和泰禾均有涉及。

每一次拆解,都得感慨,这得多大胆,才能把杠杆做到近乎空手套白狼的程度,像福晟,年化36%的资金都敢借。


高杠杆加高周转的模式,用别人的钱来赚钱,被限价只能低价走量,低毛利甚至亏损。后来市场遇冷、融资受阻,整个民营地产行业都很难受,面临生死危机。闽系暴雷比其他区域的房企多,其实也不奇怪。

靠高杠杆率赚钱,是拿别人的钱来赚钱,用较少的股东投入,就能撬动大量的资产,这个的重点是风控能力必须强,否则,当银根收紧、融资困难时,这类企业将受到巨大冲击,典型如华夏幸福、恒大地产。靠高周转率赚钱,看起来只要薄利多销就可以,不过,其风险也大,对成本费用、渠道的管控能力要跟得上,管理稍有不慎,或者大环境遇到变化,就可能亏损,典型如碧桂园、万科。靠高净利率赚钱,产品本身吸金,说明它有品牌优势,产品有很深的护城河,产品有定价权,别的企业在短期内很难复制,这个最典型的是茅台,以前的绿城在杭州、建发在厦门,这方面做得挺好的,后来也是做不到了。

表面的和内在真实的,房企都有两面性,就像女朋友的两面性:恩爱时,她可能拧不开瓶盖;吵架时,她一定能拧开你的天灵盖。


NO. 3|叁

全国政协委员洪洋建议取消商品房公摊面积:公摊多少面积都是一团迷雾,只能由开发商“信口开河”,而业主毫无申辩权力;业主并未享受到公摊面积的合法收益。公摊面积既然摊给了业主,那公摊面积所产生的收益(广告、车位、会所、超市等收益)也应当摊给业主;住宅物业费按建筑面积收费不合理。物业公司服务的只是公共面积,而并不入户服务,居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用,为什么物业收费要包含室内面积?而公摊面积并不供暖,却多数采暖费按照建筑面积(包含公摊面积)收取,这样的收费极不合理。

看了看评论,基本上一边倒地支持。曾经有关于取消预售制的热搜,支持的评论也没这么整齐过。

只有淋过雨的人,才会想着撑一把伞;只有经历过暴雨,才知道打伞没用。就像爱情不是抽奖,而是兑奖。结果很重要。

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“支持商品房市场更好满足购房者的合理性住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”,2022年的楼市定调。

政策利好不断,上海、北京、广州等城市已经开始回暖,深圳暂时没看到回暖的苗头。

“未来房企和房企之间、房子和房子之间、城市和城市之间,分化(差异)会越来越大(严重)”,2017年初,写了这么一段朋友圈,如今回头看,正确。

未来的不动产配置和投资,要做整合,尽量往核心城市核心区域的优质资产去置换。


有人说:端起夜壶,一饮而尽!夜壶虽好,不要贪杯。

我最羡慕的就是西游记里的唐僧,都不用自己洗澡,每过两集就有一个妖怪说:小的们,把那个唐僧洗干净了。

而孙悟空,就像是那个夜壶,需要时,用;不需要的时想赶他走。其实,所有的老行业,曾经也是新行业。


而我们,慢慢地从黑白认知,觉醒成系统认知,不再以简单的是非对错去解释发生的一切,接受这个世界是复杂且不确定的,但又能理解一切的复杂来自固有的简单。

追风赶月莫回头,平芜尽处是春山......

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今天周一,事多,忙到晚上九点才坐下来开始码字,想到哪写到哪。NO.1|壹几天前,碧桂园获招商银行150亿并购融资的消息刷屏,美的置业获招商银行60亿地产并购专项融资额度。这类融

2022-04-29  分类:房地产志  浏览:63次