暗渡陈仓

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NO. 1|壹

碧桂园在今天召开的2021年度业绩会上,碧桂园总裁莫斌表示,针对目前的市场状态,碧桂园采用的策略是:

开源节流,保现金流,保三道红线,做有现金流的利润,以及控支出、调结构、保资产

因此,后续如果碧桂园再有区域调整和人员优化等举措,也不奇怪。

莫斌表示,今年全年碧桂园可售权益货量6500亿以上,这部分货量预计全年去化率不低于70%;今年还会根据新增土储,增加可售权益货量。

如果按权益货量6500亿的70%来算,即4550亿元,今年新增土储部分能贡献1030亿元出头,基本上可以和去年5580多亿元的权益销售额持平。

这对于大部分项目在三四线以下城市和二线城市边缘的碧桂园来说,即便下半年房地产市场及时回暖,依然是一个很大的挑战。

碧桂园副总裁程博士表示:

从去年第四季度开始,碧桂园对现有合作方的项目,进行了收并购安排,目前已收购了35个,另有30个还在谈判中。

此外,银行等金融机构的手头也有部分项目,碧桂园也在接洽中,今年收并购仍是公司(新增土储和业绩)比较重要的拓展手段。

市面上很少看到碧桂园收并购项目的信息,很多人会对已收购的35个项目产生质疑。我大概翻了翻碧桂园的资料,收并购项目35个,确实全部是合作方的。

收并购现有合作方的项目,有几点好处:

一是合作双方本身,对项目情况大多知根知底,尽调环节容易踩坑这个弊端基本上可以避开;二是避免项目的合作方出现暴雷等资金危机,将合作项目拖下水,收并购也是自救的一种有效方式;

第三点也很重要,可以充分利用收并购融资这部分款项。收并购专项融资并没有体现和发挥为困境房企项目纾困的作用,反而成为房企融资的新渠道。一些交易的项目存在有其他股东协议到期退出的嫌疑(明股实债)

终是金莲长得俏,大郎含泪喝了药。暗渡陈仓,房企一向玩得妙。

NO. 2|贰

昨天恒大和恒大物业发布公告,正式宣布成立调查委,对恒大物业约134亿元存款质押给银行强制执行一事进行调查。

对上市公司各种玩法比较熟悉,结合上市公司经常拿融资款做文章、以及年度半年度常用到过桥资金、一直以来对恒大的了解、公开的信息资料和一些内部资料,梳理出这么个版本,或许调查委能参考一二:

这笔134亿其实大概率是上市融资款,参考恒大物业的上市时间,以及那段时间恒大资金的紧张程度,这笔融资款在融资到账后不久,被转走挪用;年报和半年报的时候,这笔款又被转回账户。

根据公开信息,这笔款被质押和强制执行,均发生在2021年。那么具体时间应该是在去年的半年报之后,也就是7月份转走的

那段时间可能性最高的,是原计划用于特别分红,后来取消了。恒大和合生谈以200亿卖恒大物业半数股权,谈崩了。根据合生内部的信息,是因为尽调发现问题,也就是账户没钱,所以只同意出60亿了。

原计划的分红没分成,钱去哪了?所谓的许家印个人筹资70亿给恒大续命,是否有一部分是来源于此?明细列一下即可知晓。

去年半年报后,7月挪走,而去年9月恒大财富爆雷之后,就没法辗转腾挪,回天乏力。如今要出年报了,这笔钱凑不回要有交代,那总得找个借口吧?

太阳照常升起,春天继续蔓延。满是赞歌的生活,无数违心之言在称颂,直到它戛然而止。

就像有人说:我和镜子玩石头剪刀布,赢了好多次。你信么?

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龙光一笔规模15亿元的债券提出了展期方案。

这笔债券100%付息,同时本金先付10%,剩余本金展期15个月,在展期期间从第6个月起,每个月付9%本金,直至第15个月累计付清100%本金。

实地地产集团和实控人张量,被光大信托申请冻结8.637亿资金,经兰州中院经审查判决,裁定支持光大信托该申请。

终是金莲迷了魂 ,大郎含泪入了坟 ,龙光和实地,这两家粤系房企未来还将会有很长一段困难期。

作为房企重要融资渠道的影子公司,信托公司也在努力自救。今年以来,中融、光大、五矿、平安、中航、重庆信托等信托公司,收购了多个地产公司的项目股权,来寻求降低损失及化解风险。

房地产风险加剧将成为今年信托业面临的主要挑战,仅今年前9个月,就将有3500多亿元与房地产直接相关的信托资产到期。

爱情最应该杜绝的一件事,就是自我感动;投资最应该重视的一件事,就是风险管控。

NO. 3|叁


融创公布了“20融创01”这笔回售在即的40亿元债券的展期方案

展期18个月,先在5月15日和6月30日各支付10%的本金,从9月30日开始每季度末支付15%的本金,到明年9月30日支付剩余的20%本金。

这个新的展期方案,比之前的方案缩短了6个月,首笔支付时间更靠前、比例更高;并且融创承诺将于4月1日支付当期所有应付利息。

十几年前,顺驰卖给路劲的时候,路劲表示孙宏斌将顺驰大部分的优质资产转移到了融创。这也确实是融创东山再起的大本钱之一。

如今的融创已经不再具备当年的操作条件,只能硬着头皮一往无前,去解决当下的困难。


融创年报业绩“爽约”,15家房企年报因各种原因推迟。

有人调侃称,碧桂园和新城因为公司审计师会在自己的年报上签字,被当成利好释放给投资者。

上市公司的财报都是专业人士做出来的,大多数股民难以辨识财务造假是否造假。看财报中是否有猫腻,最简单的办法就是看审计报告意见。


审计不敢出具标准无保留意见的财报,多多少少都存在造假的问题,只是程度不同而已。审计不敢给出标准无保留意见的财报,那肯定属于用钱和用人脉都摆不平的造假。


审计师给出负面意见、前一年财务亏损、相对于同行业而言,比较高的其他应收款占流动资产比例、销售毛利率、预付款项占流动资产比例等,都是造假可能性高的上市公司年报所具有的特征。


高数比女人简单,女人比上市公司的造假简单。

... ...

阳光城已暴雷的理财产品出了新的兑付方案,详细看完,再看看阳光城账面上可动用资金基本枯竭,连话都说不出来,更别说评价了。

还是之前那句话:别抱太大期望,能网签且临近交房的项目,赶紧抵房。总比空气来得强。

去年文章专门提示过鸿坤地产的资金问题,以及理财产品风险。

今年3月25日,鸿坤的理财产品还是暴雷了。鸿坤金服涉事金额高达30亿元,投资者大部分是鸿坤的业主。

一直以来,只是将房企所做的如实陈述一遍,并对未来做了一些预期分析,至今应验无数。

至于是事实,还是谣言,众人各自有评判,也许只有在亲自踩坑,身处其中苦苦挣扎,才会明白知晓信息的重要性,明白警醒的重要性。

一杯水,你渴的时候贵如黄金,不渴的时候觉得寡然无味;一束阳光,你冷的时候觉得它温暖无比,热的时候觉得它燥热可恶。

世间万物没有绝对的对与错,对错在于你的立场而已。

有人在看段子,有人在照镜子

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2022-04-28  分类:房地产志  浏览:65次